北京2014年4月28日電 /美通社/ -- 鳳凰房產訊4月21日，2014年4月期《一線城市高端物業投資報告》（簡稱《高端投資報告》）新鮮出爐。該報告由鳳凰房產及中國房地產報聯手編撰，其指出，2014年3月，在全國樓市進擊速度放緩的背景之下，一線城市“逆勢突圍”，上演“回歸”戲碼，表現出強大的“抗跌性”。在高端住宅方面，北、上、廣、深分化氛圍持續。其中，北、上表現優異。北京“好上加好”，別墅市場量價齊漲，喜迎“小陽春”。
然而，一線城市高端商用物業未能“感染”高端住宅的“喜氣”，北、上、廣、深集體“馬力不足”。其中，廣州商用物業整體呈現低迷狀態，寫字樓與商鋪成交量同比下挫。
高端住宅市場
別墅：北、深“逆襲” 均價位居高位
3月，就一線城市別墅市場而言，根據鳳凰房產獨家調研《一線城市高端物業投資報告》，北京“獨善其身”，成交量達276套，環比大幅上漲318.2%；均價亦位居歷史高位，成交均價38418元/㎡，同比大幅上漲50.1%，環比上漲16.0%；成交金額31.4億元，同比上漲11.6%，環比大幅上漲312.7%，獨占“金三”利好。
從項目表現來看，其中，金額 TOP 榜冠軍由位于朝陽區的泰禾[簡介 最新動態]?北京院子[最新消息 價格 戶型 點評]摘得，該項目成交金額近6.2億元，力壓群雄，遠超第二名格林云墅[最新消息 價格 戶型 點評]1.7億元。項目3月成交29套，成交均價67477元/㎡，成交面積0.9萬㎡。
深圳別墅市場緊隨北京，其成交量回落至年初水平，均價卻保持高位運行。深圳別墅呈現量跌價升，二者雖未保持同速上漲，整體卻也表現優異。從具體的數據來看，成交量環比大幅下挫44.6%，均價繼續保持55621元/㎡高位，同比大幅上漲48.9%。
上海、廣州的表現則“稍遜”，上海別墅成交總額同比下挫49%；廣州成交均價12708元/㎡，同比下挫16.4%。值得重點注意的是，在均價回落背后，《一線城市高端物業投資報告》指出，廣州別墅成交量卻增至兩年來較高位，其以價換量態勢明顯。
3月份，北京、上海、廣州高端公寓交易回升。《一線城市高端物業投資報告》指出，北京3月高端公寓成交同比基本平穩，環比2月走勢大幅轉好，總體成交162套；上海成交量亦大幅上漲，具體表現為區域分化明顯，供求集中體現在浦東和徐匯，分別成交244套和78套，占市場份額的57%和18%；廣州量價則持續上揚，高端公寓成交519套，成交量達2012年以來高位，成交均價42282元/㎡，小幅上揚。
然而，在北上廣“輝煌”的背后，卻映照著深圳的“不足”，其高端公寓量價雙雙回落。其中，成交量下滑近五成，具體成交199套，同比小幅上漲1.0%，環比則大幅下挫49.7%；成交均價51940元/㎡，同比小幅上漲3.2%，環比小幅下滑2.0%。
就北上廣深而言，其在高端住宅市場的表現整體“喜人”，究其背后原因，《一線城市高端物業投資報告》認為，其最主要的原因在于，在2014年以來整體市場成交低迷、甚至降價時有發生的情況下，高端公寓的抗跌保值性得以凸顯，因此與普通住宅市場形成明顯分化。
就北京別墅的“抗跌性”而言，亞豪機構品牌總監郭毅表示：“北京2006年開始商品住宅的網絡簽約，當年別墅市場整體成交均價1萬左右，現在已經到了3.5萬左右。幾年的時間漲了三倍，這就說明別墅還是價值含量較高的產品。再從別墅不同的類型來說，有獨棟、聯排、疊拼、雙拼，升值較快的就是聯排別墅，今年以來聯排別墅成交均價已經到4萬了，相比去年上漲了37%。這是一個跨越式的提升，其相比五年前翻了兩倍多。”
商用物業
商鋪市場整體回暖廣州缺乏動力
商用物業方面，根據《一線城市高端物業投資報告》數據顯示，2014年3月，北上廣深商用物業整體表現低迷。具體到城市，北京寫字樓和商鋪市場表現不一。其中，寫字樓市場強勢回暖，成交量價齊漲，價格成交均價29288元/㎡，躍至2012年3月以來較高值；而商鋪市場成交量延續下降，為今年開局以來較低值，均價則開始回升。
借勢“小陽春”，上海寫字樓成交上漲，但總體表現不及去年；商鋪市場量價齊升，商鋪市場回暖。另外，深圳寫字樓成交量價齊漲，成交量同環比均大漲六成；商鋪則成交量價同比均下降，成交量環比有所回升，但仍位于低位。
然而，廣州寫字樓、商鋪則均處于“不佳”，3月，廣州商用物業市場整體成交量下降，市場仍處于低迷的狀態，主要由于大多數項目還未拿到預售證，還在蓄客中。其中寫字樓市場成交量延續下挫，商鋪由于無新貨入市，成交仍較低迷。
根據報告的內容，不難看出，北上深商用物業雖然整體處于“暈車”狀態，態勢低迷，但其整體有一定程度的回暖。
針對商用物業表現整體“欠佳”的原因，中金標準數據研究有限公司總經理郝文嘉分析認為，其一、目前，整體經濟環境處于下行狀態，商用物業作為最為敏感的行業，首當其沖受到影響；其二、互聯網的沖擊，日益發展的互聯網經濟也使很多原先需要依托實體店的商業行為不需要再依賴傳統的辦公樓和商業營業性用房。
全國商品房市場
量價雙降錯失“小陽春”
就全國商品房市場而言，《一線城市高端物業投資報告》指出，全國3月樓市完全沒有呈現“小陽春”，量價雙降，房價回落至去年同期水平。房地產開發景氣指數為96.40，比上月回落0.51點。
從具體的成交數據來看，商品房成交面積9645萬㎡，同比小幅下降7.5%，環比小幅下挫7.8%。值得注意的是，全國住宅為成交面積“重災區”，下挫明顯，成交面積8448萬㎡，同比下挫10.2%，環比下挫9.9%。
價格亦出現回落，“淪落”至與去年同期持平。成交均價6400元/㎡，同比基本持平，環比小幅下挫5.5%；其中住宅成交均價6025元/㎡，同比微幅下降0.5%，基本持平，環比小幅下降5.6%。
從就市場表現來看，2014年以來，“降價潮”屢見不鮮，從杭州“馬年第一跳”開始蔓延，繼而常州、溫州、北京、無錫、成都、廣州等城市個別樓盤出現大幅降價，“以價換量”態勢凸顯；在樓市大環境“惡化”的情況下，寧波、神木等地甚至出現房企倒閉破產的現象，“崩盤論”已然成為“大話”市場的常用詞。
觀望加重“平價跑量”成趨勢
全國商品房市場量價齊跌，這背后究竟存在哪些原因？《一線城市高端物業投資報告》認為，其一，3月，購房者對未來樓市的預期不明確，處于觀望狀態；同時，房地產信貸未有放松，也使得部分開發商開始采取“以價換量”的措施，以回籠資金。
與此同時，同策咨詢研究部總監張宏偉同樣認為，樓市3月“小陽春”量價總體欠佳主要有三方面原因，第一、2013年11月前后，一二線城市樓市調控拉開階段性“收緊”序幕，影響2014年樓市“小陽春”的市場表現；第二、銀行信貸緊縮導致“錢荒”二次發力導致“小陽春”市場短期表現仍然“馬力不足”。第三、3月份大多數開發企業采取觀望與博弈的市場策略，或者還處于制定應對未來市場變化的策略過程中，導致整體市場表現在這樣的市場階段表現相對“保守”。
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